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  樓市分析

價格戰由北蔓延到南,9字頭打響區域第一槍!

發表時間:2019-10-28  作者:花滿樓  來源:鄭州樓市


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昨天一刷朋友圈,看到不少中介都在發一條消息:

三環邊,品質住宅,工抵房一口價9188元/㎡


看到這條消息以后真的感覺暴擊,9千多都能在鄭州買房了,價格一下子回到三年前了嗎?

要知道現在南龍湖核心區均價也得9千-1萬,航空港區均價1萬,綠博目前也是1萬,就連滎陽東均價也得8千+……

我們再往外看,許昌,洛陽,開封,這些地市的核心區的價格也差不多在9千以上,這個價格買到鄭州真的是很劃算啊!

趕緊詢問具體詳情:
129平
首付15%:10888元起
首付30%:10299元起
一次性:9188元起

99—118平
首付5%:12388元起
首付30%:12288元起。
剩余首付一年半,分三次。
 
原來是工抵房,需要全款,在特價房頻出的時期,我們總要問一句值得嗎?

不妨來算算。
 
 

2


這個項目在二七運河新區,我們來看周邊樓盤的價格:


從圖中可以看出這個片區的均價為1.3萬,但是在二七區調研一圈發現,小戶型是比較好賣的,而大戶型一直是銷售難題,昌建君悅府(昌建翡翠苑),從產品來看是比較偏改善的,在精裝1.33萬的基礎上曾經推出1.2萬的特價房,而區域內均價1.28萬的樓盤125、136平的房源也推出1.15萬的價格,泰宏建業國際城也推出大面積1.1萬起……
 
我們再來看開頭這個盤的129平,全款9188起的價格,看著9字頭確實吸引人,不過我們要明白,全款比按揭房價要打8折左右才算還行的。

我們按照1.33萬的價格來算,9188確實可以。但是要按照二七區競品樓盤大面積1.15萬算,是剛剛好的一個價格,占的便宜并不多。
 
其實全款看起來并沒有那么劃算的,我們再來看按揭的129平,1萬出頭價格還是可以。而99-118平的價格在1.23萬,當然跟開盤價1.33價相比低了1千,但是跟周邊相比也就是低了幾百塊錢。
 
算完價格,我們再來看周邊是否存在有利因素和不利因素:
 
對于二七運河新區來說,地鐵7號線和9號線都會經過這個片區,而在5年地鐵規劃中,7號線是存在,我們測一下距離,從該項目到7號線直線距離是1公里,我們都知道真正的地鐵盤1公里算是最大范圍了,這個盤的實際距離舒適度也是一般的,不過也算是有地鐵總比沒有好。


再來看看小區規劃,小區一共3棟樓,體量不大,而且本次開盤為緊鄰南四環的那一棟樓。高架對于一個小區特別是某棟樓影響是比較大的。我們就以盧浮公館二手房價格為例,挨著隴海高架比沒有挨著的樓棟要便宜1-2千左右。

樓盤規劃圖(紅色框內為特價樓棟)
 
對于這個刷屏的小區來說,性價比并沒有視覺沖擊力那么強,所以大家一定要冷靜!
 
 

3


對于工抵房,我們并不陌生!年初,惠濟區率先打破格局,某開發商以工抵房的名義,從精裝1.6萬,直降3千,精裝1.3萬對外出售,一時間點燃了鄭州樓市,直接懟懵競品未入市的新盤,懟哭買了該盤的置業顧問!接著同區域的樓盤:
 

正商家河家之前精裝1.4萬,二期直接開始毛坯1.25,到現在1.35萬左右的洋房,目前為止一直保持著價格優勢;

 
中海湖濱世家入市時間為惠濟區價格戰時期,首次開盤精裝1.4萬,位置和性價比也不錯,去化率也給了它反饋;
 
錦藝四季城在這個時期也推出1.35萬的特價房,融創中原宸院大戶型1.1萬起等等逐漸降低了大家的預期。這一波結束以后,又來一波;
 
和昌林與城價格有1.2萬直接全款7500,吸引不少人圍觀;
 
融創大河宸院:精裝12000降至毛坯10500(捆綁1200精裝);

……
 
惠濟區預期直線下降,而在頂峰時期,均價1.5萬直接降價到1.35萬,下降10%。而這個時期的南區,特別是管城區從1.4萬漲到1.5萬,某些樓盤上漲了6%。不信我們來看:
 

富田九鼎公館:由于地鐵4號線以及三環邊的加持,樓盤一入市就不少人趨之若鶩加上管南在售樓盤不多,開盤價格直接1.45萬,后期加推到現在1.55萬,去化顯示都不錯。

 
綠都瀾灣去年價格維持1.4萬,過年新加推價格直接1.5萬,10月加推價格1.55萬,也是一路上漲。
 
鑫苑國際新城年初也是一直保持1.45萬的均價不變,融創城首開也是均價1.4萬(大面積有優惠),片區價格相對堅挺。


而二七區運河新區,一直是庫存量比較大的區域,在別人都在漲價的時候,才忙著去庫存,2018年二七區供地是排名第二的,到2019年供地排名倒數第二,明顯減少供地規模。
 

雖然說庫存量大,但是我們以在售樓盤融僑悅瀾庭的價格為例來看,在惠濟區戰火燃燒的時候,它的價格變化不大,有點微漲,基本算是平衡在1.28萬。
 
融僑悅瀾庭的價格變化圖:

其實對于目前南區的價格,我曾經說過,不具有持久性,會松動,特別是管南的價格,這不,正在寫著的時候看到綠都瀾灣發出了住宅含車位還有首付10%的廣告宣傳,變相的在價格中增加增項。而二七區早在綠地城推出1.1萬的特價房的時候就注定還會有其他盤跟風。
 
看到這也許你會說,一個工抵房的作用有這么大嗎?在樓市下行的時候,它很有可能成為銷售業績的利器,并且帶來蝴蝶效應。
 

4


最近的樓市是寂靜的,但是在這寂靜之下,如何吸引購房者,以什么樣子的名義提前搶收,變成各個開發商之間較量的重點,畢竟年底回款,回款,回款才是當務之急。
 
目前我們周口老鄉在這方面做的就不錯,在今年情況不樂觀的“金九銀十”中,恒大打折銷售全國樓盤,9月銷售831億創下新高,而按照今年業績會上公布的6千億銷售算,1-9月份已經完成全年目標的四分之三。而正在高周轉的融創也傳來了天津總部,員工內購打折的消息……
 
未來三個月,對于購房者可以用“狂歡”兩個字形容,但是這個時候也是最難購買的時候,因為亂,房價上漲的時候閉著眼睛買都是漲的。所以對于當下的鄭州來說,一定要遠離遠郊盤,因為降價的時候你自己都害怕。
 
如果,你想要買三環-四環之間的房源我們不妨等等,因為接下來三個月這里會是主戰場,特別是一些距離主城比較遠,無規劃無配套落地的新區。反而在三環內,碰見特價房可以仔細考慮下,就可以下手,因為三環內的樓盤不多了。
 

當下鄭州哪些區域會特價房頻出,應該關注哪些開發商,時刻撿漏?感興趣可以加我微信,在朋友圈第一條獲取。
 

▼咨詢問題加花滿樓微信▼

(完)

責任編輯:閔鵬展

標簽: 特價房  
本文章原創自米宅旗下《鄭州樓市》
關于鄭州房地產、教育、裝修、人文民生等
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